注文住宅を建てるとき、
「土地と建物は別々に探していいの？」
「不動産会社で土地を探して、ハウスメーカーは後から決めてもいい？」
「土地を先に購入したほうがいい？」
と悩む人も多いでしょう。
注文住宅では、土地と建物を別々に探す方法もあります。
一方で、土地を先に決めてしまうと、希望していた間取りが入らなかったり、建物の予算が足りなくなったりする可能性もあります。
この記事では、注文住宅の土地と建物を別々に探す場合のメリット・デメリットと、失敗しないための注意点を解説します。
土地と建物を別々に探すとは？
注文住宅では、土地と建物を別々に契約するケースがあります。
例えば、
土地
↓
不動産会社などから購入
建物
↓
ハウスメーカーや工務店と契約
という流れです。
土地と建物の契約が別になるため、それぞれを比較しながら進められるという特徴があります。
ただし、土地と建物を完全に別々に考えるのではなく、最終的な総額や建物の計画を同時に考えることが重要です。
土地と建物を別々に探すメリット
① 土地を幅広く探せる
建築会社が決まっていない状態で土地を探すことで、さまざまな不動産会社や土地情報を比較できます。
希望するエリアの土地を幅広く探したい人にとってはメリットになります。
② 住宅会社を自由に選びやすい
建築条件のない土地であれば、基本的に建物をどの住宅会社に依頼するかを自分で検討できます。
「このハウスメーカーで建てたい」
「地元の工務店に依頼したい」
など、住宅会社にこだわりがある人には向いている方法です。
③ 土地と建物をそれぞれ比較できる
土地については立地や広さ、建物については住宅性能や間取りなど、それぞれの条件を比較しながら検討できます。
ただし、最終的には土地と建物を合わせて判断する必要があります。
④ 希望するエリアを優先できる
「どうしてもこの地域に住みたい」
という希望が強い場合、土地探しを優先して進めることで、希望エリアの土地を探しやすくなる場合があります。
ただし、土地を先に決める場合でも、その土地に希望する家が建てられるか確認することが重要です。
土地と建物を別々に探すデメリット
① 希望する家が建てられない可能性がある
土地を先に決めてしまうと、
「この土地なら大きなリビングを作れると思っていた」
「駐車場を2台分確保したかった」
といった希望が実現できない可能性があります。
建ぺい率や容積率、土地の形、道路条件などによって、建てられる住宅は変わります。
そのため、土地を購入する前に建物の計画を確認しておくことが重要です。
② 建物の予算が足りなくなる可能性がある
土地探しでは、気に入った土地が見つかると、
「この土地を買いたい」
という気持ちが強くなることがあります。
しかし、土地に予算を使いすぎると、建物や設備にかけられるお金が少なくなってしまいます。
注文住宅では、
土地
＋
建物
＋
諸費用
＋
外構
＋
追加工事
まで含めて総額を考えましょう。
③ 追加工事が発生する可能性がある
土地によっては、購入後に予想外の費用が発生する場合があります。
例えば、
・地盤改良
・造成工事
・擁壁工事
・上下水道工事
・解体工事
・外構工事
などです。
土地価格だけを見て判断すると、最終的な予算計画が崩れる可能性があります。
④ 土地と住宅会社の検討が別々になりやすい
土地を不動産会社、建物を住宅会社というように別々に相談すると、それぞれの情報を自分で整理する必要があります。
「この土地にどんな家が建てられるのか」
「この土地を購入した場合、建物にいくら使えるのか」
を自分で確認しなければならないケースもあります。
土地を先に購入する前に確認したいこと
土地を先に決めたい場合は、最低限次の項目を確認しましょう。
建ぺい率・容積率
土地の面積だけでは、建物の大きさは判断できません。
建ぺい率や容積率によって建築できる住宅の大きさが変わります。
土地の形
変形した土地や細長い土地では、希望する間取りが作りにくい場合があります。
土地を購入する前に、希望する建物が入るか確認しましょう。
道路条件
道路幅や接道状況は、駐車場や建物の配置にも影響します。
特に車を複数台所有する家庭は、実際の車の出入りまで確認しておきましょう。
高低差
道路と土地に高低差がある場合、造成や擁壁などの工事が必要になることがあります。
土地の価格だけではなく、追加工事の可能性まで確認しましょう。
災害リスク
ハザードマップなどを利用して、洪水や土砂災害などのリスクも確認しましょう。
土地は購入後に簡単に変更できないため、契約前の確認が重要です。
建築会社と土地探しを同時に進める方法もある
土地と建物を別々に探すことに不安がある場合は、住宅会社と土地探しを同時に進める方法もあります。
住宅会社に土地情報を見てもらえば、
「この土地なら希望する間取りが入りそう」
「この土地は追加工事が必要になりそう」
など、建物を建てる側の視点から確認できる場合があります。
土地探しと住宅会社選びを同時に進めることで、土地と建物の予算配分も考えやすくなります。
土地と建物は「別々の契約」でも「別々に考えない」
ここが非常に重要です。
土地と建物は別々に契約する場合がありますが、予算まで完全に別々に考えてはいけません。
例えば、
土地2,000万円
＋
建物3,000万円
と考えていても、
土地の追加工事300万円
＋
外構200万円
＋
諸費用300万円
などが必要になれば、当初の予算から大きく変わります。
土地を探す段階から、家づくり全体の予算を考えておきましょう。
土地と建物を別々に探すのが向いている人
次のような人は、土地と建物を別々に探す方法が向いている可能性があります。
・希望する住宅会社が決まっている
・希望エリアの土地を幅広く探したい
・土地探しに時間をかけられる
・建物の希望や予算がある程度決まっている
・土地と建物の条件を自分で比較したい
ただし、土地を先に購入する場合は、建物の計画を確認してから判断することをおすすめします。
土地と建物を別々に探さないほうがいい人
一方で、
・注文住宅についてまだ何も分からない
・予算が決まっていない
・どんな家を建てたいか決まっていない
・土地の見方が分からない
という場合は、先に住宅会社や専門家に相談したほうが安心です。
失敗しないためのポイント
土地と建物を別々に探す場合は、次のポイントを意識しましょう。
□ 土地と建物の総予算を決める
□ 土地の建ぺい率・容積率を確認する
□ 希望する間取りが入るか確認する
□ 駐車場の広さを確認する
□ 道路条件を確認する
□ 地盤や高低差を確認する
□ 追加工事の可能性を確認する
□ ハザードマップを確認する
□ 土地だけで判断しない
□ 住宅会社にも土地を確認してもらう
まとめ
注文住宅では、土地と建物を別々に探すことができます。
土地を幅広く探せたり、住宅会社を自由に選びやすかったりするメリットがあります。
一方で、
・希望する家が建てられない
・建物の予算が足りなくなる
・追加工事が発生する
・土地と建物の計画がバラバラになる
といったリスクもあります。
そのため、土地と建物を別々に契約する場合でも、計画自体は一体として考えることが大切です。
「この土地にどんな家を建てられるのか？」
「土地と建物を合わせて総額はいくらになるのか？」
を確認してから土地を購入するようにしましょう。
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