注文住宅の土地を探していると、
「建ぺい率って何？」
「容積率ってどんな意味？」
「土地が広ければ大きな家を建てられるの？」
と疑問に思うことがあります。
土地の広さだけを見て購入すると、思っていたより大きな家を建てられなかったということもあります。
その理由の一つが「建ぺい率」と「容積率」です。
注文住宅の土地選びでは、この2つを理解しておくことがとても重要です。
この記事では、建ぺい率と容積率について、できるだけ分かりやすく解説します。
建ぺい率とは？
建ぺい率とは、簡単にいうと、
「土地の面積に対して、建物を建てられる面積の割合」
のことです。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が50％の場合、
100㎡ × 50％ ＝ 50㎡
となり、原則として建築面積は50㎡が上限の目安になります。
ただし、実際の建築可能面積は土地の地域や建築条件などによって変わるため、具体的な計画では住宅会社や専門家に確認する必要があります。
容積率とは？
容積率とは、
「土地の面積に対して、建物の延べ床面積をどの程度まで確保できるか」
を示す割合です。
例えば、100㎡の土地で容積率が100％の場合、
100㎡ × 100％ ＝ 100㎡
となり、延べ床面積100㎡が一つの目安になります。
2階建て住宅の場合、
1階50㎡
＋
2階50㎡
＝
100㎡
というような考え方になります。
建ぺい率と容積率の違い
2つの違いを簡単に整理すると、
建ぺい率
→ 土地に対して「建物をどれくらいの面積で建てられるか」
容積率
→ 土地に対して「建物の延べ床面積をどれくらい確保できるか」
です。
つまり、
「1階部分をどれくらい広くできるか」
に関係するのが建ぺい率、
「家全体をどれくらいの広さにできるか」
に関係するのが容積率、
と考えるとイメージしやすいでしょう。
具体例で考えてみる
例えば、100㎡の土地で、
建ぺい率50％
容積率100％
だったとします。
この場合、
建築面積の目安
100㎡ × 50％ ＝ 50㎡
延べ床面積の目安
100㎡ × 100％ ＝ 100㎡
となります。
そのため、
1階50㎡
＋
2階50㎡
という住宅が一つのイメージになります。
ただし、実際には道路幅員などによって容積率が制限される場合もあるため、単純な計算だけで判断してはいけません。
土地が広ければ大きな家を建てられるとは限らない
土地探しでは、
「広い土地＝大きな家が建てられる」
とは限りません。
例えば、200㎡の土地でも建ぺい率が低ければ、1階部分に建てられる面積は制限されます。
反対に、土地がそれほど広くなくても、建ぺい率や容積率などの条件によっては、希望に近い住宅を建てられる場合があります。
土地の面積だけではなく、建築条件を確認することが重要です。
建ぺい率が低いとどうなる？
建ぺい率が低い場合、土地に対して建物を建てられる面積が小さくなります。
そのため、
・庭を広く取りやすい
・建物同士の間隔を確保しやすい
といったメリットがある一方、
・1階を広くしにくい
・駐車場と建物の配置に工夫が必要
などのケースもあります。
土地を購入する前に、希望する間取りが入るか確認しましょう。
容積率が低いとどうなる？
容積率が低い場合、建物全体の延べ床面積を大きくしにくくなります。
例えば、
「4LDKにしたい」
「大きな収納が欲しい」
「広い子ども部屋を作りたい」
といった希望がある場合、必要な延べ床面積を確保できるか確認する必要があります。
道路によって容積率が変わる場合がある
容積率は、土地に表示されている数字だけを見ればいいとは限りません。
前面道路の幅員などによって、実際に適用される容積率が制限される場合があります。
そのため、
「土地情報に容積率100％と書いてあるから、必ず100％まで建てられる」
と自己判断するのは危険です。
具体的な土地については、不動産会社や住宅会社などに確認しましょう。
建ぺい率には緩和がある場合も
建ぺい率は、一定の条件を満たすことで緩和される場合があります。
例えば、角地などでは建ぺい率の緩和が適用されるケースがあります。
ただし、すべての角地に自動的に適用されるわけではありません。
土地ごとの条件によって異なるため、購入前に確認しましょう。
建ぺい率・容積率以外にも確認する
土地選びでは、建ぺい率と容積率だけ確認すればいいわけではありません。
例えば、
・用途地域
・高さ制限
・斜線制限
・接道条件
・防火地域・準防火地域
・地区計画
・道路幅員
などによって、建物の計画が制限される場合があります。
そのため、
「建ぺい率50％、容積率100％だからこの家が建てられる」
と単純に判断することはできません。
土地購入前に住宅会社へ相談する
注文住宅の場合、土地を購入する前に住宅会社へ相談するのがおすすめです。
例えば、
「この土地に希望する間取りは入りますか？」
「駐車場は2台確保できますか？」
「希望する延べ床面積を確保できますか？」
「どんな制限がありますか？」
などを確認しましょう。
土地を購入してから、
「思っていた家が建てられない」
となるのを防ぐためにも、建物まで含めて検討することが大切です。
建ぺい率・容積率を確認するときのチェックポイント
土地情報を見るときは、次の項目を確認しましょう。
□ 土地面積
□ 建ぺい率
□ 容積率
□ 用途地域
□ 前面道路の幅
□ 接道条件
□ 高さ制限
□ その他の建築制限
□ 希望する延べ床面積が確保できるか
□ 希望する間取りが入るか
□ 駐車場を確保できるか
土地の価格だけで決めない
土地探しでは、価格や立地に目が行きがちです。
しかし、
「安くて広い土地を見つけた！」
と思っても、建築制限が多く、希望する家を建てられない場合があります。
土地を比較するときは、
土地価格
＋
建築条件
＋
建物価格
＋
追加工事
＋
諸費用
まで含めて考えましょう。
まとめ
建ぺい率と容積率は、注文住宅の土地選びで重要なポイントです。
建ぺい率は、
「土地に対して建物を建てられる面積」
容積率は、
「土地に対して建物の延べ床面積を確保できる割合」
と考えると分かりやすいでしょう。
ただし、実際に建てられる住宅の大きさは、建ぺい率と容積率だけで決まるわけではありません。
道路や用途地域、高さ制限など、さまざまな条件を確認する必要があります。
注文住宅の土地を購入するときは、
「この土地にどんな家が建てられるのか？」
を住宅会社などに確認してから判断することをおすすめします。
土地の広さや価格だけではなく、建物まで含めて考えることが、後悔しない土地選びにつながります。
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